Data center SOCIMI (spanish REIT)
The explosive growth of the digital economy has increased the demand for data centers, critical infrastructures for global connectivity. If you have invested or own this type of assets, structuring them as a SOCIMI can provide an efficient way to maximize their profitability.
¿Por qué estructurar una SOCIMI para centros de datos?
- Optimización fiscal: Exención del Impuesto de Sociedades bajo el régimen SOCIMI (0%).
- Visibilidad frente a inversores institucionales: Facilita la captación de capital en mercados públicos o la futura venta de los activos.
En este artículo, exploramos cómo los centros de datos de uso compartido (wholesale) y de hiperescala (hyperscaler) pueden estructurarse como SOCIMI y por qué Portfolio Stock Exchange es el mejor mercado para su cotización.
Tipos de centros de datos aptos para SOCIMI
Centros de Datos de Uso Compartido (Wholesale)
En caso de que el centro de datos se encuentre arrendado a varios operadores mediante contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la sociedad propietaria del activo podría acogerse el régimen fiscal de SOCIMI y beneficiarse de las ventajas fiscales de dicha estructura.
Para estructurar un centro de datos de uso compartido (wholesale) como una SOCIMI, se deberían seguir las siguientes claves:
- Propiedad y gestión del inmueble: La SOCIMI debe ser propietaria del edificio y las infraestructuras básicas (electricidad, refrigeración, conectividad general...), pero no del hardware ni del equipamiento de los clientes.
- Modelo de arrendamiento modular: Tanto si se decide arrendar el edificio completo, como por racks, salas privadas o suites tecnológicas, es importante asegurarse de que el objeto del contrato sea el uso del espacio físico sin incluir servicios adicionales como mantenimiento de infraestructuras o soporte técnico.
- Contratos de arrendamiento a largo plazo: Los contratos deben tener una duración mínima de 3 años para cumplir con los requisitos del régimen SOCIMI.
Centros de Datos Hiperescala (Hyperscaler)
Si bien los centros de datos hiperescala (hyperscaler) suelen ser construidos por grandes tecnológicas (AWS, Microsoft, Google, etc.) para su uso propio, la separación entre la propiedad del inmueble y el operador resulta más eficiente desde el punto de vista económico.
Para estructurar un centro de datos hiperescala (hyperscaler) dentro de una SOCIMI, se recomienda seguir estas claves:
- Separación de propiedad y operación: La SOCIMI debe ser propietaria del inmueble y alquilarlo al hiperescala (hyperscaler), quien se encargará de la gestión y operación del centro de datos.
- Contratos de arrendamiento Triple Net Lease: Estos contratos permiten asegurar ingresos estables a largo plazo, ya que los hiperescala (hyperscaler) asumen los costes de mantenimiento, impuestos y seguros.
- Contratos de arrendamiento a largo plazo: Los contratos deben tener una duración mínima de 3 años para cumplir con los requisitos del régimen SOCIMI.
¿Por qué cotizar en Portfolio Stock Exchange?
Desde el inicio de operaciones en enero de 2023, Portfolio Stock Exchange se ha convertido en la bolsa de referencia para cotizar SOCIMIs, diferenciándose de los mercados tradicionales por su eficiencia en costes y plazos, la eliminación de intermediarios y, lo más importante, por el servicio a medida de cada cliente.
Estas son algunas de las ventajas de cotizar con nosotros:
- Difusión accionarial y capitalización máxima: En Portfolio no existe obligación de cumplir con un requisito mínimo de difusión accionarial (esto es, se admiten sociedades unipersonales). No hay límite de capitalización máxima para las SOCIMIs.
- Mantenimiento de pactos de accionistas tras la admisión a negociación: Portfolio permite la vigencia de los pactos de accionistas previos y facilita la vigilancia y cumplimiento de cláusulas como el lock-up, los derechos de adquisición preferentes, o la obligación de nuevos inversores de adherirse al pacto de accionistas.
- Plazos: El plazo que se necesita para sacar a negociación una SOCIMI en Portfolio, es de 50-120 días aproximadamente. El ahorro en costes y tiempos es muy significativo comparado con el proceso de admisión a negociación en un mercado tradicional, que suele durar entre 6-8 meses trabajando activamente.
- Acceso directo de inversores: Portfolio actúa como bróker y subcustodio/custodio de su propio mercado, permitiendo que los inversores (compradores y vendedores) puedan introducir operaciones en el libro de órdenes directamente desde la plataforma web de Portfolio.
- Protección frente a la desviación entre el NAV y el valor de capitalización de la SOCIMI: En Portfolio, las SOCIMIS cotizan sin la desviación entre el NAV y el valor de capitalización, típica de otros mercados tradicionales.
Si eres inversor en centros de datos, no lo dudes, ponte en contacto con nosotros o envíale este post a tus fiscalistas para que lo estudien.
