Transformation of an EDAV into a SOCIMI: The New Trend in BTR

En el dinámico mundo de las inversiones inmobiliarias, las Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Vivienda (EDAV) y las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) ocupan posiciones destacadas en España.

Mientras que las EDAV se enfocan en el arrendamiento de viviendas y son eficientes fiscalmente a la hora de adquirir los activos BTR por beneficiarse de un IVA del 4%, las SOCIMI son vehículos de inversión orientados a maximizar el rendimiento de las inversiones inmobiliarias a través de incentivos fiscales más amplios y una estructura de rentabilidad a largo plazo, tributando al 0% en el Impuesto sobre Sociedades.

La transformación de una EDAV en una SOCIMI para tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades los rendimientos del BTR, es una estrategia atractiva para optimizar la gestión y la rentabilidad de los activos inmobiliarios, una vez transcurrido el primer año tras la compra del activo.

En este artículo, explicamos la viabilidad y el proceso de esta transformación.

¿Qué es una EDAV?

Una EDAV es una entidad cuyo objeto principal es el arrendamiento de viviendas. Para poder aplicar el régimen fiscal especial de las EDAV, estas entidades deben cumplir con los requisitos regulados en el Artículo 48.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siendo los principales los siguientes:

• Número de Viviendas: La entidad debe tener arrendadas u ofrecidas en arrendamiento al menos ocho viviendas en cada período impositivo.
• Duración del Arrendamiento:  Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años.
• Titularidad de las Viviendas:  Las viviendas deben ser propiedad de la entidad, no pudiendo incluirse aquellas que se dispongan en virtud de otros títulos jurídicos como usufructo o derecho temporal de explotación.
• Rentas y Activos: Al menos el 55% de las rentas del período impositivo deben provenir del arrendamiento de viviendas, o al menos el 55% del valor del activo debe ser susceptible de generar rentas bonificadas.

Los beneficios fiscales principales de las EDAV son los siguientes

• Rentas Bonificadas: Las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas están bonificadas en un 40% (frente al 85% que aplicaba con anterioridad al 1 de enero de 2022). La renta bonificable se calcula restando los gastos fiscalmente deducibles del ingreso íntegro obtenido por el arrendamiento.
• Tributación por IVA: las EDAV aplican un tipo súper reducido del 4% de Impuesto sobre Valor Añadido (IVA).
• Dividendos con Cargo a Rentas Bonificadas: La exención para evitar la doble imposición de dividendos se aplica sobre el 50% del importe de los dividendos distribuidos con cargo a rentas bonificadas.
• Transmisión de Acciones:La renta obtenida por la transmisión de participaciones en entidades acogidas al régimen especial se calcula aplicando las reglas generales del Impuesto sobre Sociedades, con una exención del 50% para la parte de la renta que corresponda a reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados.

Las EDAV son muy populares como régimen fiscal para la adquisición de terreno o vivienda sujeta a tributación por IVA, por ejemplo, en los modelos “build-to-rent”.

¿Qué es una SOCIMI?

Las SOCIMI son sociedades anónimas sujetas a un régimen fiscal especial, cuyo objetivo principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento. Las SOCIMI disfrutan de un régimen fiscal ventajoso, siempre y cuando cumplan con ciertos requisitos, como distribuir la mayor parte de sus beneficios en forma de dividendos y mantener un porcentaje significativo de su cartera en inmuebles destinados al alquiler.

Como requisito, las SOCIMIs tienen que cotizar en una bolsa, siendo Portfolio Stock Exchange la mejor alternativa actualmente. Las SOCIMIs admitidas a negociación en Portfolio Stock Exchange, no están sujetas a requisitos mínimos de difusión accionarial.

¿Es posible transformar una EDAV en una SOCIMI?

La transformación de una EDAV en una SOCIMI es posible y la decisión sobre ejecutar el cambio una vez transcurrido el primer ejercicio desde la adquisición de los activos, vendrá determinada por el resultado del análisis de la fiscalidad de la estructura.

IMPORTANTE: la EDAV puede transformarse en SOCIMI sin perder las ventajas fiscales sobre el IVA aplicadas en el momento de la adquisición de los activos para BTR.

Pasos para la Transformación

1. Revisión Legal y Fiscal: Es esencial realizar un análisis de la situación jurídica y fiscal de la EDAV. Esto incluye revisar los contratos de arrendamiento, la estructura de propiedad y las obligaciones fiscales actuales.
2. Adaptación de la sociedad al régimen SOCIMI: Transformar la sociedad limitada en sociedad anónima con los estatutos sociales adecuados para una SOCIMI, y para su posterior admisión a negociación en Portfolio Stock Exchange.

Para que las ventajas fiscales del régimen SOCIMI apliquen a todo el ejercicio en curso de manera retroactiva, el acogimiento al régimen debe realizarse antes del 30 de septiembre.

Beneficios de la Transformación

• Exención en el Impuesto sobre Sociedades: Las SOCIMI están exentas del pago del Impuesto sobre Sociedades (0%).
• Distribución de dividendos obligatoria: Las SOCIMI deben distribuir al menos el 80% de las rentas obtenidas de sus inmuebles y el 50% de las plusvalías generadas por la venta de inmuebles, lo que resulta en un atractivo retorno para los inversores.
• Exención en el ITP y AJD: Las adquisiciones de bienes inmuebles realizadas por SOCIMI están exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Liquidez y Financiación: Cotizar en una bolsa puede mejorar la liquidez y mejorar las condiciones de acceso a financiación bancaria por parte de la sociedad y sus accionistas.

Conclusión

Con la aparición de Portfolio Stock Exchange, que elimina las trabas habituales para el establecimiento de una SOCIMI (costes elevados de admisión a negociación en bolsa, elevada burocracia asociada a la cotización y procesos que se eternizan), vale la pena que aquellos inversores que utilizaron una EDAV para adquirir los activos inmobiliarios para beneficiarse del IVA super reducido del 4% en la adquisición de los activos BTR, evalúen con su fiscalista la posibilidad de transformar el vehículo en una SOCIMI, para beneficiarse del impuesto de sociedades del 0%, sin perder los beneficios fiscales por IVA disfrutados en el ejercicio anterior para la adquisición.

En caso de que estés valorando esta opción, no dudes en ponerte en contacto con Portfolio Stock Exchange para obtener un presupuesto detallado de los costes totales de admisión a negociación de la SOCIMI y una lista con las ventajas frente a otras bolsas tradicionales.